Przepisy dotyczące ksiąg wieczystych nie regulują precyzyjnie wszystkich kwestii związanych z ich prowadzeniem. W związku z brakiem jasnej i precyzyjnej regulacji pojawiają się problemy i różne praktyki sądów wieczystoksięgowych. Jednym z takich problemów jest zmiana przeznaczenia lokalu, a właściwie ujawnienie zmiany przeznaczenia lokalu z użytkowej na mieszkalną w księdze wieczystej. Brak w tym zakresie jednolitej praktyki w sądach. Choć moim zdaniem problem jest tylko pozorny.
Czy sąd wieczystoksięgowy wzywa do uzupełnienia braków?
Wszelkie zmiany w księgach wieczystych następują na podstawie dokumentów, choć nie zawsze precyzyjnie wskazanych.
Proszę pamiętać, że sąd wieczystoksięgowy jest sądem rejestrowym, a nie sądem rozstrzygającym spory czy przeprowadzającym postępowanie dowodowe. Jeśli z przedłożonych dokumentów nie wynika sądowi to co chcemy w księdze wieczystej ujawnić, wpis nie nastąpi. Dokumenty nie mogą budzić wątpliwości, wszystko musi być udokumentowane tu nie ma miejsca na żadne domniemania.
Gdzie znajdziemy dane na temat przeznaczenia lokalu w księgach wieczystych?
Dane dotyczące lokalu to domena działu I-O księgi wieczystej. Zgodnie z art. 26 ustawy o księgach wieczystych i hipotece podstawą oznaczenia nieruchomości (lokalowej) w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Tu wyjaśnienie pojęcie katastru nieruchomości i ewidencji gruntów i budynków są tożsame i używane zamiennie, tak długo jak prawdziwy kataster nie zostanie w Polsce wprowadzony. Z kolei rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów w § 29 precyzuje, że lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie aktu notarialnego lub orzeczenia sądu a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.
Jak ujawnić przeznaczenie lokalu?
Tak więc ujawnienie lokalu mieszkalnego w miejsce użytkowego powinno nastąpić na podstawie wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali, byleby dokumenty te były opatrzone pieczęcią (klauzulą) stwierdzającą, że dokument stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. Wypis z rejestru lokali otrzymamy w Wydziale Geodezji o ile wcześniej zmiany zostały ujawnione w ewidencji gruntów i budynków.
Nie zaszkodzi też, gdy w komentarzu wypisu z rejestru lokali, będzie zaznaczony poprzedni numer porządkowy lokalu np. dawniej lokal użytkowy miał numer 2U a obecnie ma 13.
Rzut lokalu i wymiary pomieszczeń
Czy to wszystko? Niezupełnie. Potrzebny jest jeszcze rzut lokalu, sporządzony przez architekta i zaklauzulowany przez właściwy w danej gminie Wydział Architektury. Do rzutu lokalu przeważnie załączone jest też tabelaryczne wyliczenie powierzchni poszczególnych pomieszczeń i ich przeznaczenie oraz suma powierzchni całego lokalu. Właśnie ten rzut lokalu powoduje tyle problemów. Obowiązek jego załączenia nie wynika z żadnych przepisów regulujących zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, dopiero w ustawie o własności lokali w art. 2 ust 5 czytamy: lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiedniej kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
Kategorie lokali w księgach wieczystych
Tu kolejne wyjaśnienie. W księgach wieczystych są tylko dwie kategorie lokali („mieszkalne” lub „o innym przeznaczeniu”). Z powyższego przepisu wynikałoby, że w momencie wyodrębnienia lokalu rzut lokalu już został dołączony do aktu notarialnego. Zapewne tak, ale w naszym przypadku lokal użytkowy miał inny rozkład pomieszczeń, a może składał się tylko z jednej izby. Lokal mieszkalny powstały z przekształcenia użytkowego posiada powiedzmy dwa pokoje, kuchnię, przedpokój i łazienkę. Dlatego rzut lokalu jest konieczny. Po przebudowie zmienił się rozkład pomieszczeń, mogła ulec zmianie także powierzchnia lokalu. Jeśli księgi mają być precyzyjne, a potencjalny kupujący zwolniony od konieczności przeprowadzania inwentaryzacji lokalu, to rzut musi być aktualny.
Co w przypadku, kiedy rzut lokalu znajduje się w księdze wieczystej całego budynku?
I jeszcze jedna uwaga praktyczna. Zdarza się często, że rzut lokalu nie znajduje się w aktach księgi wieczystej założonej dla lokalu, a jedynie w księdze prowadzonej dla całego budynku w którym ten lokal się znajduje. Wynika to z oszczędności zamiast załączać x rzutów dla wszystkich lokali, przedkłada się w sądzie jedną zbiorczą inwentaryzację całego budynku, na której zresztą są zaznaczone wszystkie lokale znajdujące się na poszczególnych kondygnacjach.
Zmiana przeznaczenia lokalu - podsumowanie
Na podstawie takich dokumentów sąd wieczystoksięgowy może nanieść odpowiednie zmiany w dziale I-O Rubryce 1.4 Oznaczenie, Podrubryce 1.4.4 –Lokal. W poniższym przykładzie ujawnia się zmiany przeznaczenia lokalu z użytkowej na mieszkalną:
- Identyfikator lokalu: z wypisu z rejestru lokali,
- Ulica: jw. ,
- Numer budynku: to już jest w księdze wieczystej,
- Numer lokalu: przeważnie ulega zmianie (np.: z 2U na 13) informacja o tym powinna być w komentarzu do wypisu z rejestru lokali,
- Przeznaczenie lokalu: z wypisu z rejestru lokali,
- Opis lokalu (tu mamy dwie rubryczki A: rodzaj izb i B: liczba (izb) do wypełnienia tych rubryk potrzebny jest aktualny rzut lokalu z opisem poszczególnych pomieszczeń,
- Opis pomieszczeń przynależnych: jw. jeśli są takie pomieszczenia (np.: piwnica, komórka)
- Kondygnacja: to się nie zmienia
Na dobrą sprawę do ujawnienia zmiany przeznaczenia lokalu w księdze wieczystej, wystarczą wypis z ewidencji gruntów i rzut lokalu. Opłata za ujawnienie zmian w dziale I-O wynosi jedynie 60 zł. Załatwienie ksiąg wieczystych nie jest trudne czy czasochłonne, problem leży zupełnie gdzie indziej. Jak ujawnić w ewidencji gruntów i budynków zmianę przeznaczenia lokalu? Proste i szybkie to nie jest, dodam tylko, że .. ja wiem jak to zrobić ;)
