Prowadząc windykację zalegających z czynszem najemców, często spotykam się z przypadkami niefrasobliwych najemców, którzy pod błahym pozorem zrywają umowy terminowe o wynajem lokali mieszkalnych. Co ciekawe zerwanie umowy następuję przeważnie na samym początku okresu na jaki umowa została zawarta. Z racji tego, że najemcami najczęściej są studenci, okres obowiązywania umowy pokrywa się z rokiem akademickim.
Przyczyny zerwania umowy najmu na czas określony mogą być różne
Przyczyny zerwania umowy są różne. Przeważnie najemca znajduje inny lokal albo nie wszyscy jego koledzy (koleżanki) chcą mieszkać w wynajętym lokalu. Skutki zerwania umowy są zawsze takie same. Wezwanie do zapłaty za cały okres wynajmu lub okres do wypowiedzenia najmu przez właściciela z uwagi na zalegania najemcy z zapłatą czynszu. Wezwania są ignorowane, w konsekwencji sprawa trafia do sądu, a po wydaniu nakazu zapłaty wszczynana jest egzekucja komornicza.
Czego może oczekiwać wynajmujący za zerwanie umowy najmu na czas określony?
Czy wynajmujący, w sytuacji gdy najemca zrywa umowę najmu zawartą na czas określony, ma prawo oczekiwać od najemcy zapłaty za cały okres najmu. Oczywiście tak. Umowa najmu jest umową o charakterze konsensualnym, co oznacza, że wydanie lokalu czy jego objęcie w posiadanie przez najemcę nie jest konieczne do ważności umowy. Do jej zawarcia wymagane są jedynie zgodne oświadczenia woli obu stron umowy: wynajmującego i najemcy. Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal zdatny do zamieszkania a najemca opłacać czynsz w umówionej wysokości i w terminach wskazanych w umowie. Tak długo jak obowiązuje umowa tak długo wynajmujący nie może wynająć lokalu innej osobie, a najemca jest zobowiązany opłacać czynsz. To czy najemca w oddanym mu lokalu faktycznie zamieszkuję, nie ma znaczenia dla jego obowiązku zapłaty czynszu.
Podsumowanie: Jaka kara za zerwanie umowy najmu na czas określony?
O naturze zobowiązania najemcy w umowie najmu przypomniał ostatnio Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 10 lutego 2017 r. V CNP 32/16 stwierdzając, że Umowa najmu ma charakter konsensualny a nie realny, więc czynsz jest należny do czasu wygaśnięcia umowy z powodu upływu terminu, na jaki została zawarta albo jej skutecznego wypowiedzenia niezależnie od tego, czy najemca korzysta z lokalu.
Warto o tym pamiętać decydując się na wynajem lokalu mieszkalnego.
